1. Okamžitě si srovnejte fakta a začněte vše dokumentovat

Jakmile nájemník nezaplatí, je potřeba přestat fungovat "po domluvě" a přejít do důkazního režimu. V praxi to znamená mít pohromadě nájemní smlouvu, přehled plateb, výpisy z účtu, předpis nájemného a záloh, dosavadní komunikaci a případně i dřívější upomínky. Nejde o formalitu. U nového rozkazu k vyklizení soud vychází právě ze skutečností uvedených v žalobě a z připojených písemných důkazů; Ministerstvo spravedlnosti výslovně uvádí jako příklady nájemní smlouvu, výpisy z bankovního účtu a zaslané výzvy k plnění. ()

První praktický krok tedy není hned "vyhazov", ale vytvoření složky případu. Každý e-mail, SMS, dopis a datum se může později hodit. Čím víc je věc přehledná na papíře, tím menší prostor zůstane pro výmluvy a tím lépe se případ řeší právně.

2. Nájemníka písemně vyzvěte a dejte mu poslední jasnou šanci

Druhý krok je formální a velmi důležitý: pošlete písemnou výzvu. Ne jen zprávu do telefonu. U nového rozkazu k vyklizení je písemná výzva přímo jednou z podmínek: žalobce musí k žalobě připojit výzvu k vyklizení, kterou žalovanému zaslal nejméně 14 dnů před podáním žaloby na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu. Bez toho rozkaz k vyklizení soud nevydá. 

V té výzvě je dobré být věcný, ne útočný. Napište:

• co přesně dluží,
• za jaké období,
• do kdy má dluh doplatit,
• že pokud nedojde k úhradě a nápravě, budete nájem ukončovat nebo vymáhat vyklizení a dluh soudně.

Tady dělá hodně pronajímatelů chybu: píšou emotivně, neurčitě nebo pouze telefonují. Jenže telefonát se špatně prokazuje. Písemná výzva je naopak začátek procesu, který už má právní váhu.

3. Vyhodnoťte, jestli ještě řešíte dluh, nebo už konec nájmu

Tohle je klíčový moment. Pokud nájem ještě trvá, řešíte především:

• dlužné nájemné,
• případně ukončení nájmu podle smlouvy a zákona,
• a teprve poté vyklizení.

Nový rozkaz k vyklizení se podle Ministerstva spravedlnosti i samotného § 175a občanského soudního řádu vztahuje na situace, kdy mezi pronajímatelem a bývalým nájemcem existoval nájemní vztah, který už skončil, a bývalý nájemce byt nebo dům užívá i po zániku práva užívání. Není to tedy nástroj pro libovolný spor během běžícího nájmu. 

Laicky řečeno: nejdřív musíte mít právně čisté ukončení nájmu, a až pak dává smysl tlačit na rychlé vyklizení. Pokud je konec nájmu udělaný špatně, celý další postup se může zkomplikovat.

4. Nesuďte "od boku", zkontrolujte, jestli nehrozí procesní problém

Zákon výslovně říká, že rozkaz k vyklizení nelze vydat, pokud probíhá řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu nebo domu podané v zákonné lhůtě, anebo jiné řízení o užívacím právu nájemce k bytu nebo domu. Jinými slovy: jestliže je právní základ sporný a už se o něm soudí, rychlá rozkazní cesta nemusí být dostupná. 

To je přesně ten moment, kdy se vyplatí neimprovizovat. Prakticky to znamená, že před podáním návrhu musíte mít jasno v tom, že:

• nájem opravdu skončil,
• umíte to doložit listinami,
• a nevisí nad tím jiný probíhající spor, který by rozkaz zablokoval.

5. Když nájem skončil a bývalý nájemce zůstává, přichází novinka od roku 2026

Od 1. ledna 2026 nabyl účinnosti zákon č. 176/2025 Sb., který do občanského soudního řádu vložil nový § 175a — rozkaz k vyklizení. Soud ho může vydat i bez výslovné žádosti žalobce a bez slyšení žalovaného, pokud z žaloby a připojených písemných důkazů vyplývá právo pronajímatele na vyklizení bytu nebo domu po skončení nájmu. V rozkazu soud uloží žalovanému, aby do 15 dnů od doručení byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení, nebo aby ve stejné lhůtě podal odpor. 

To je ta hlavní změna ve prospěch vlastníka. Ne v tom smyslu, že by stát automaticky "vystěhoval neplatiče za vás", ale v tom, že pokud máte správně připravené listiny a právní základ, můžete se dostat k vykonatelnému rozhodnutí rychleji než v klasickém dlouhém sporu. Ministerstvo spravedlnosti tenhle nástroj přímo popsalo jako opatření k urychlení ochrany vlastnických práv pronajímatelů. 

6. Co konkrétně podat k soudu

Prakticky budete potřebovat žalobu na vyklizení a k ní přiložit vše, co dokládá, že:

• jste vlastník nemovitosti,
• nájem existoval,
• nájem skončil,
• nájemník byl písemně vyzván k vyklizení alespoň 14 dní před podáním žaloby,
• bývalý nájemce dál nemovitost užívá bez právního důvodu. ()

V běžné řeči: soud musí z papírů rychle pochopit celý příběh bez složitého dokazování. Když to bude zmatečné, rozkazní řízení se tím oslabí. Když to bude čisté, dává nová úprava pronajímateli skutečně silnější pozici.

7. Co když nájemník podá odpor

Tohle je potřeba říct poctivě: nový rozkaz není "kouzelné tlačítko". Pokud nájemce podá ve lhůtě odpor, rozkaz se zruší a věc se bude projednávat standardně. To potvrzují jak odborné výklady k nové úpravě, tak i popis fungování rozkazního řízení. Na druhou stranu i pak zůstává výhoda v tom, že zákon pro spory související se skončením nájmu nově počítá s tím, že soud má, nejsou-li zvláštní důvody, rozhodnout zpravidla do 6 měsíců od zahájení řízení. 

Jinými slovy: i když bývalý nájemce proces nezastaví, může ho alespoň zbrzdit. Proto je tak důležité mít případ připravený věcně a bez formálních chyb.

8. Když ani potom neodejde, nastupuje exekuce na vyklizení

Pokud rozkaz nabude právní moci a bývalý nájemce přesto nevyklidí, přichází na řadu výkon rozhodnutí nebo exekuce. Odborné shrnutí nové úpravy uvádí, že po zahájení exekuce exekutor sdělí povinnému s předstihem 15 dnů termín, kdy proběhne vyklizení nemovitosti. To už je fáze, kdy se spor přesouvá z "domlouvání" do faktického vymožení povinnosti. 

Tady je dobré mít realistické očekávání: i s novou právní úpravou nejde o okamžitý zásah ze dne na den. Ale proti dřívějšímu stavu máte mnohem přímější a čistší cestu.

9. A co ta druhá novinka od roku 2026, kdy je "krytý i vlastník"?

Tady je potřeba rozlišit dvě různé věci.

První je rozkaz k vyklizení od 1. ledna 2026, který pomáhá vlastníkovi rychleji dostat zpět byt po skončení nájmu. Druhá je systém bydlení s garancí v rámci zákona o podpoře bydlení. Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že v odůvodněných případech se s jeho realizací začne od 1. července 2026 a že pokud vlastník vloží svůj byt do systému, má jistotu, že mu nájemník například zaplatí nájem a nepoškodí majetek; garance má pokrývat zhruba tři měsíční nájmy a podporu při dodržování pravidel má zajišťovat sociální pracovník. Ministerstvo zároveň popisuje, že tento nástroj má minimalizovat rizika pro majitele bytů a sousedy. 

To je pravděpodobně ta "novinka", kterou máš na mysli. Jen je fér dodat, že nejde o automatickou plošnou ochranu každého soukromého pronajímatele v každém standardním nájemním vztahu. Je to nástroj systému podpory bydlení pro zapojené případy a odůvodněné situace. RIA k zákonu výslovně popisuje, že cílem garancí je snížit riziko soukromých pronajímatelů při pronájmu domácnostem v bytové nouzi a poskytovat garance například při nevymožení dlužného nájemného, záloh za služby nebo při vzniku škody.

10. Co rozhodně nedělat

I když je situace frustrující, pronajímatel by neměl jednat "silově" mimo zákon. Prakticky to znamená neřešit věc výměnou zámků, odpojováním energií, vystěhováním věcí bez titulu nebo nátlakem. Směr je opačný: mít důkazy, udělat formální výzvu, správně ukončit nájem a využít soudní nástroj, který je od roku 2026 výrazně použitelnější než dřív. Nová úprava vznikla právě proto, aby ochrana vlastnického práva probíhala rychleji v zákonném režimu. 

Jak by tedy měl vypadat rozumný postup v jedné větě?

Zjistit a zdokumentovat dluh, poslat písemnou výzvu, právně čistě vyřešit skončení nájmu, po uplynutí výzvy podat žalobu na vyklizení s kompletními listinami a využít od roku 2026 rozkaz k vyklizení; a pokud jde o nájem v režimu podpory bydlení, počítat i s možností garancí, které od července 2026 snižují riziko pro vlastníka.